首尔的租赁市场正面临着成为2021年“租赁大乱”状态的挑战。即使不看房就签约的“盲租”已成为司空见惯的现象。
目前发生了什么
由于对多套住房者的资本收益税加重和贷款限制接踵而至，首尔的租赁市场迅速冻结。根据韩国不动产院的周公寓价格动态，首尔的租赁价格变动率从2月底的0.08%上升到3月9日的0.12%，3月23日和30日分别达到0.15%。今年累计变动率达到1.61%，是去年同期(0.32%)的5倍以上。
租赁保证金上涨了数亿元的案例屡见不鲜。麻浦区创展洞“西江欧贝里斯克套房”84平方米的专用面积从今年1月的5亿2,500万韩元在两个月内上涨到7亿6,000万韩元。
在短短一个月内上涨了1亿3,000万韩元。同样，东大门区龙头洞“清凉里站韩阳秀珍格拉谢尔”84平方米的专用面积在1月从7亿7,000万韩元上涨到上个月超过9亿韩元，刷新了申报价格。
房源正迅速消失。根据房地产平台“阿实”的数据显示，截至4月3日，首尔的租赁房源为15,633套，比政府宣布对多套住房者实施限制的1月23日减少了29.5%。在首尔边线区域，如诺苑区(-58.8%)、金川区(-53.3%)、九老区(-52%)、中朗区(-51.7%)、江北区(-47.2%)，房源几乎被切成了两半。
意义分析
目前，首尔的租赁市场不仅仅是价格急剧上涨，而是进入了结构性供应崩溃的局面。根据KB不动产的统计，截至4月，首尔江北14个区的租赁供需指数为185.38。
这是自“租赁大乱”被称为的2021年8月2日(185.86)以来4年7个月内最高的数值。江南的11个区也是168.00，自2021年10月以来达到最高水平。
租赁供需指数越接近200，意味着供给不足越严重。从数值来看，首尔的租赁市场已经处于“绝对不足”状态。据现场报告显示，“盲租”已成为日常，这一数值不仅是简单的统计。
这背后是政策设计中的结构性漏洞。对多套住房者的资本收益税加重加剧了销售锁定现象，而进一步的贷款限制则抑制了通过差价投资的租赁供给。抑制购置需求的政策意外加紧了租赁供给。
意见分歧
政府方表示，对多套住房者的限制是不可能避免的措施，旨在切断投机需求。他们的逻辑是，没有房价稳定，就不可能保护真正的需求者。
然而，专家们指出，忽视了供给方面的副作用。在租赁市场上，多套住房者实际上扮演了主要供给者的角色，而如果立即对他们施加压力，租赁房源将会减少。
4月3日，首尔市长吴世勋也在其社交媒体上警告说，“月租和租赁的灾难即将成为现实的不安正在袭来”，并敦促政府重新考虑补充措施，如促进注册租赁。
启示
这次的租赁难关可能成为今后租赁政策设计方向的试金石。单一限制需求导致租赁供给减少的路径，在2020至2021年间租赁三法波动中也得到了确认。若同样的模式正在重复，这也是政策学习没有顺利进行的信号。
租赁供给指数接近2021年最高的情况不仅预示着短期价格冲击，还可能预示着来临威胁租客居住稳定局面的到来。
特别是边线区域的房源急剧减少，快速缩小了相对低收入阶层的选择，其社会影响不小。
解决方法
最能迅速取得效果的牌是有条件恢复注册租赁商制度。该制度在2020年事实上被废止，以4年或8年的租赁义务和每年5%的租金上限为条件，提供综合房地产税和资本收益税的优惠。
废止之后，私人租赁注册数量急剧下降，其空白导致了现如今的供应断崖。截至目前的分析，大多认为以税务优待为诱饵将多套住房者限制在租赁市场中是短期扩大供给的现实手段。
公共部门方面，急需进行购置租赁的速度战。据悉，韩国土地住宅公社通过直接购买现有公寓，以低于市价的租赁方式供应，但目前受到预算限制和购买手续拖延的阻碍。通过放宽购买标准和优先分配预算，可以加快速度，对边缘区域房源减少进行短期应对，这是专家们的解释。
也有建议认为需要修改限制设计本身。同时运作资本收益税加重和贷款限制会导致买卖和租赁两方面的途径都被堵塞，从而倍增供应冲击。
所谓“自动安全阀”方式，就是以租赁市场供需指标为基础，明确启动限制的条件被提出为替代方案。当租赁供给指数超过某个临界点时，结构会自动放松贷款限制。此逻辑可以增加政策信任，同时分散市场冲击。